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Como hacer Flipping – Resumido en 8 Pasos

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Como Hacer Flipping

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Es cierto que los inversionistas que hacen Flipping pueden obtener un rendimiento considerable en un período de tiempo relativamente corto, pero esto implica mucho trabajo, mucho más de lo vemos en los programas de televisión.

Puedes ganar mucho dinero haciéndole flip a una propiedad, pero también puedes perder dinero, si no comprendes como hacer flipping.

 

¿Qué es Flipping Houses? ¿Este negocio es para mi?

Hacer flipping implica comprar una propiedad, renovarla y venderla para obtener ganancias. Si quieres concer un poco mas de que es flipping lee el Siguiente Articulo.

Nosotros compramos casas que la mayoría de los compradores no les gusta comprar, las mejoramos hasta el punto en que satisfacen la demanda del comprador. Teniendo en cuenta que el comprador promedio quiere una casa lista para mudarse, además de ello los bancos exigen que la casa este habitable y sin daños mayores antes de otorgar el préstamo.

 

A continuación, te explicare los ocho pasos principales que debes saber de como hacer flipping antes de invertir y tener éxito.

Paso 1: Investiga el mercados inmobiliario.

No todos los mercados y áreas se adaptan bien a las propiedades para hacerle Flip . Si tienes $ 15,000 para trabajar, no deberías buscar en vecindarios donde el valor promedio de las propiedades comienzan en $ 800,000, ya que perderías tu tiempo y esfuerzo, llevándote a frustraciones al no conseguir lo que buscas.

Cuanto menos efectivo tengas para trabajar, menor será el precio de las casas en las que probablemente pueda permitirte invertir. El financiamiento para propiedades de inversión puede cubrir la mayor parte del precio de compra de la misma, generalmente es entre un 80% y 90% del valor de compra de la propiedad, de esta manera el inversionista tendría que dar de inicial (down payment) del monto restante, existiendo una gran diferencia en la compra de una propiedad de $80.000 donde el 20% de inical representa $ 16,000 a una propiedad de $ 300.000 donde el pago inicial del 20% en una propiedad de $ 60,000.

Muchos inversores inmobiliarios se refieren a los barrios o conjuntos residenciales de acuerdo con una clasificación de “clase”, de A a D. Los barrios de clase A son los mercados de vivienda más ricos, poblados por profesionales de ingresos más altos. Un paso abajo son los vecindarios de Clase B, que son sólidos de clase media.

Los vecindarios de clase C tienen una sensación definida de clase obrera. En la parte inferior de la escalera se encuentran los vecindarios de Clase D, que atienden a las personas con ingresos más bajos.

Si bien algunos inversores se especializan en vender casas en vecindarios de Clase D, también conllevan riesgos adicionales. Las primas de seguro serán más altas en algunos vecindarios de bajos ingresos, en relación con el precio de compra.

Considere apuntar a una propiedad de Clase B o Clase C para tu primera inversión: vecindarios sólidos de clase media o clase trabajadora estable, respectivamente, es una de las principales consejos del como hacer flipping.

Paso 2: Establece un plan de Negocios y Presupuesto

Los inversores inmobiliarios son empresarios: están en el negocio y necesitan un plan de negocios donde deberias incluir un presupuesto, una línea de tiempo, el alcance del proyecto, asi como los riegos que implica.

¿Cuánto tienes que invertir? ¿Cuánto quieres mantener en reserva? ¿Tiene suficiente para cubrir los gastos de renovación? ¿Con qué tipo de alcance se siente cómodo?

Por lo general, recomendamos comenzar con actualizaciones cosméticas para tus primeros Flips: actualizaciones de cocina y baño, pisos nuevos, pintura nueva y accesorios nuevos.

Evita problemas estructurales, mecánicos, eléctricos y de plomería que implican permisos con el condado, con los que no desea molestarse en su primeras inversiones.

Sí, tus márgenes serán más estrechos. Pero el proyecto avanzará mucho más rápido, será de menor riesgo y costará menos.

 

 Paso 3: Eligue un Banco o Inversionista privado

 

El último lugar en el que quieres estar es “Genial, mi oferta fue aprobada … ¡¿y ahora de donde saco el dinero?!”

 

Antes de hacer una oferta, asegúrese de tener un prestamista que pueda financiar su negocio, a menos que cuentes con los fondos en tu cuenta bancaria para comprar la propiedad hacer la reparaciones y pagas los gatos mensuales de agua, luz, HOA, hasta el momento que se venda la propiedad.

 

Al comparar los precios de los préstamos para casas de inversión, preste especial atención a las tarifas. Las tasas de interés serán altas en todos los préstamos puente, en comparación con las hipotecas tradicionales de vivienda a largo plazo, pero en realidad importan menos. En la mayoría de los casos, solo realizará unos pocos pagos, por lo que las tasas de interés tienen menos impacto en los en su inversión.

 

Paso 4: Comience a establecer contactos con contratistas

 

También debe comenzar a construir relaciones con los contratistas antes de comprar su primera propiedad. Desea comenzar a obtener cotizaciones una vez que la propiedad esté bajo contrato, o incluso antes.

 

Siempre es recomendable tener un grupo de contratistas dentro de los cuales pueden estar: contratistas generales, electricistas, Roofers, plomeros, pintores, expertos en HVAC.

 

A menos que esté haciendo el trabajo usted mismo, la mitad del negocio de flip es tener un grupo de contratistas a los cuales usted le pueda confiar el trabajo. Los contratistas son una parte increíblemente importante de esa grupo de trabajo, junto con un destacado agente de bienes raíces e inspector de viviendas.

 

Paso 5: Encuentra una casa para Flippiar

 

Otra parte crucial de aprender a voltear casas es aprender a encontrar buenas ofertas. Eso significa no solo comprar por debajo del valor de mercado, sino con márgenes lo suficientemente amplios como para cubrir sus muchos gastos: dos rondas de costos de cierre, costos de mantenimiento durante su renovación, honorarios de agente de bienes raíces y, por supuesto, el costo de su tiempo y trabajo.

 

Hay muchas estrategias para encontrar ofertas por debajo del mercado en casas para cambiar. Puede trabajar con un agente de bienes raíces para encontrar ofertas en el mercado, trabajar con mayoristas para encontrar ofertas fuera del mercado, crear una campaña de marketing por correo directo, etc.

Encontrar buenas ofertas para voltear casas es un tema enorme en sí mismo, pero comience aquí para obtener una introducción sobre donde conseguir casas para hacerle flip.

 

Parte de encontrar un buen negocio como flipper casero es simplemente paciencia. Encontrar ofertas es un juego de números. Si su estrategia para encontrar ofertas gira en torno al correo directo, es posible que deba enviar 500 cartas, recorrer 50 propiedades y hacer ofertas en 20 de ellas, antes de que una sea aceptada a un precio que tenga sentido para usted.

 

A pesar de lo tentador que puede llegar a ser un compromiso, ¡mantén el plan comercial de tu casa! Si los números no alcanzan su mínimo, o el alcance del proyecto es mayor de lo que le resulta cómodo, siga buscando.

 

Paso 6: compra la casa

 

¿Tienes un contrato aceptado? ¡Excelente!

 

¿Ahora que?

 

Por lo general, los prestamistas de propiedades de inversión se mueven mucho más rápido que los prestamistas de viviendas, pero el proceso todavía lleva tiempo.

 

Luego, considere contratar a un inspector de viviendas hasta que conozcas el negocio y puedas realizar las inspecciones tu mismo, otra forma de hacerlo es enviar algún contratista de tu grupo a que inspeccione la casa y te de un presupuesto antes de comprarla.

 

Si bien las inversionistas más experimentado pueden buscar casas que necesiten una renovación completa, al principio debe seguir con las reparaciones y actualizaciones cosméticas, como discutimos anteriormente. Asegúrese de que la propiedad sea estructuralmente sólida y que los sistemas mecánicos funcionen correctamente.

 

Una vez que haya confirmado que la propiedad no tiene sorpresas desagradables esperándole, visite a varios contratistas. Obtenga cotizaciones múltiples y tenga una idea de las diferencias de enfoque de los diferentes contratistas que proporcionan cotizaciones.

Paso 7: Remodela y Renueva

 

Una vez que se haya firmado la propiedad, ¡es hora de comenzar a trabajar!

 

Está en el reloj desde el día 1. Cada mes que pasa, está pagando intereses y otros costos de mantenimiento: servicios públicos, impuestos, seguros y cualquier otro costo de poseer esa propiedad en particular.

 

En otras palabras, ¡dinero perdido! Cuanto más rápido pueda completar el proyecto de renovación, más rápido podrá vender la propiedad y pagar su préstamo. Y cuanto más rápido recibas tu día de pago.

 

Un flip seralizado con éxito es, en muchos sentidos, un ejercicio de eficiencia. Muchos contratistas le dirán “¡Oh, claro, podemos concluir este proyecto en una semana!” Luego, un mes después, todavía están jugando con el panel de yeso.

 

Lo mismo ocurre con el precio del proyecto. Demasiados contratistas intentan elevar el precio del proyecto a mitad de una renovación de casa.

 

Antes de trabajar contratista, llame a tantas referencias y clientes anteriores como sea posible.

 

Paso 8: Vénde la Propiedad

 

El paso final es generalmente el más simple: ¡venderlo!

 

Esto es manejado en gran medida por su agente de bienes raíces, así que asegúrese de contratar a un agente de bienes raíces experto para su mercado. No todos los agentes inmobiliarios son iguales, y muchos son trabajadores a tiempo parcial o generalistas, que no son expertos en su mercado específico.

 

Puede apoyarse en la experiencia de su agente de bienes raíces para la fijación de precios. Idealmente, ya debería haber obtenido su opinión sobre el valor después de la reparación (ARV) incluso antes de poner un contrato en la propiedad.

 

Pero en última instancia, usted es el responsable de fijar los precios correctamente; Tus ganancias dependen de ello. Asegúrese de comprender los fundamentos de los precios inmobiliarios, antes de comprar su primera propiedad de inversión para invertir.

 

Cuando muchos nuevos inversores comienzan a aprender asumen erróneamente que deberían obtener su licencia de agente inmobiliario. Y claro, puede ahorrarle un 3-3.5%, pero le cuesta de otras maneras. Cuesta tiempo y dinero tomar el curso, el examen de licencia, y adquirir la experiencia necesaria para realizar las negociaciones.

 

Para sus primeras ofertas de inversión, comience trabajando con un agente inmobiliario local experto. Si decide el negocio del flip le gusta, siempre puede invertir el tiempo y el dinero para obtener su licencia de agente inmobiliario.

 

Algunas reflexiones finales sobre casas en ruinas

 

Aprender a voltear una casa y hacer tu primer trato puede ser estresante. Apóyese en otros expertos, desde su prestamista hasta sus contratistas, su inspector de viviendas y su agente de bienes raíces. En caso de duda, obtenga una segunda opinión y una tercera.

Flipping homes es un deporte de equipo: nunca dejes de construir tu red profesional.

 

Por último, apóyate en los consejos y experiencias de otros inversores que tienen tiempo en el negocio. Aprenda de sus errores, para que no tenga que cometerlos por su cuenta.

 

Pero lo más importante, ¡simplemente comienza a seguir estos pasos! La investigación y la preparación lo ayudarán a evitar errores, pero es una acción que creará resultados exitosos y le generará ganancias.

 

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Quieres saber como hacer Flipping Houses | en 8 Pasos
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Definitamente el Flipping es un negocio MUY RENTABLE. No necesitas mucho dinero para empezar, solo conocimineto y ganas de Trabajar,>>
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