Cómo hacer Flipping

Es cierto que los inversionistas que hacen Flipping pueden obtener un rendimiento considerable en un período de tiempo relativamente corto, pero esto implica mucho trabajo, mucho más de lo vemos en los programas de televisión. Puedes ganar mucho dinero haciéndole flip a una propiedad, pero también puedes perder dinero, si no comprendes como hacer flipping.  

¿Qué es Flipping Houses? ¿Este negocio es para mi?

Hacer flipping implica comprar una propiedad, renovarla y venderla para obtener ganancias. Si quieres concer un poco mas de que es flipping lee el siguiente articulo. A continuación, te explicare los ocho pasos principales que debes saber de como hacer flipping antes de invertir y tener éxito.

Paso 1: Investiga el mercados inmobiliario.

No todos los mercados y áreas se adaptan bien a las propiedades para Flip . Si tienes $150,000 para trabajar, no deberías buscar en vecindarios donde el valor promedio de las propiedades comienzan en $800,000, ya que perderías tu tiempo y esfuerzo, llevándote a frustraciones al no conseguir lo que buscas. Cuanto menos efectivo tengas para trabajar, menor será el precio de las casas en las que probablemente pueda permitirte invertir.

El financiamiento para propiedades de inversión puede cubrir la mayor parte del precio de compra de la misma, generalmente es entre un 80% y 90% del valor de compra de la propiedad, de esta manera el inversionista tendría que dar de inicial (down payment) del monto restante, existiendo una gran diferencia en la compra de una propiedad de $80.000 donde el 20% de inicial representa $16,000 a una propiedad de $300.000 donde el pago inicial del 20% es de $60,000.

Además de esto, muchos inversores inmobiliarios se refieren a los barrios o conjuntos residenciales con una clasificación de "clase", desde la A hasta la D. Los barrios de clase A son los mercados de vivienda más ricos, poblados por profesionales de ingresos más altos. Un paso abajo son los vecindarios de Clase B, que son sólidos de clase media. Los vecindarios de clase C tienen una sensación definida de clase obrera. En la parte inferior de la escalera se encuentran los vecindarios de Clase D, que atienden a las personas con ingresos más bajos.

Si bien algunos inversores se especializan en casas en vecindarios de Clase D, también conllevan riesgos adicionales. Las primas de seguro serán más altas en algunos vecindarios de bajos ingresos, en relación con el precio de compra. Considera apuntar a una propiedad de Clase B o Clase C para tu primera inversión: vecindarios sólidos de clase media o clase trabajadora estable, respectivamente, es uno de las principales consejos del cómo hacer flipping.

Paso 2: Establece un plan de Negocios y Presupuesto

Los inversores inmobiliarios son empresarios: Necesitan un plan de negocios donde deberian incluir un presupuesto, una línea de tiempo, el alcance del proyecto, así como los riegos que implica.

¿Cuánto tienes que invertir? ¿Cuánto quieres mantener en reserva? ¿Tiene suficiente para cubrir los gastos de renovación? ¿Con qué tipo de alcance se siente cómodo?  

Por lo general, recomendamos comenzar con actualizaciones cosméticas para tus primeros Flips: actualizaciones de cocina y baño, pisos nuevos, pintura nueva y accesorios nuevos. Evita problemas estructurales, mecánicos, eléctricos y de plomería que impliquen permisos con el condado, con los que no deseas molestarte en tus primeras inversiones. Sí, tus márgenes serán más estrechos, pero el proyecto avanzará mucho más rápido, será de menor riesgo y costará menos.    

Paso 3: Elige un Banco o Inversionista privado

El último lugar en el que quieres estar es con una oferta aceptada y sin el dinero disponible.

Antes de hacer una oferta, asegúrate de tener un prestamista que pueda financiar tu negocio, a menos que cuentes con los fondos en tu cuenta bancaria para comprar la propiedad, hacer la reparaciones y pagar los gatos mensuales de agua, luz, HOA, y demás hasta el momento que se venda la propiedad.  

Al comparar los préstamos para casas de inversión, presta especial atención a las tasas. Las tasas de interés serán altas en todos los préstamos puente, en comparación con las hipotecas tradicionales de vivienda a largo plazo, pero en realidad importan menos. En la mayoría de los casos, solo realizarán unos pocos pagos, por lo que las tasas de interés tienen menos impacto en los en su inversión.  

Paso 4: Comienza a establecer contactos con contratistas

También debes comenzar a construir relaciones con los contratistas antes de comprar tu primera propiedad. Deseas comenzar a obtener cotizaciones una vez que la propiedad esté bajo contrato, o incluso antes. Siempre es recomendable tener un grupo de contratistas dentro de los cuales pueden estar: contratistas generales, electricistas, Roofers, plomeros, pintores, expertos en HVAC. A menos que estés haciendo el trabajo tú mismo, la mitad del negocio de flip es tener un grupo de contratistas a los cuales les pueda confiar el trabajo. Los contratistas son una parte increíblemente importante de ese grupo de trabajo, junto con un destacado agente de bienes raíces e inspector de viviendas.  

Paso 5: Encuentra una casa para hacerles Flip

Otra parte crucial de aprender a hacer House Flipping es aprender a encontrar buenas ofertas. Eso significa no solo comprar por debajo del valor de mercado, sino con márgenes lo suficientemente amplios como para cubrir tus muchos gastos: dos rondas de costos de cierre, costos de mantenimiento durante la renovación, honorarios de agente de bienes raíces y, por supuesto, el costo de tu tiempo y trabajo.

Hay muchas estrategias para encontrar ofertas por debajo del mercado en casas para Flipping. Puedes trabajar con un agente de bienes raíces para encontrar ofertas en el mercado, trabajar con mayoristas para encontrar ofertas fuera del mercado, crear una campaña de marketing por correo directo, etc. Encontrar buenas ofertas para House Flipping es un tema enorme en sí mismo, pero comienza aquí para obtener una introducción sobre donde conseguir casas para hacerle flip. Parte de encontrar un buen negocio como flipper es simplemente paciencia. Encontrar ofertas es un juego de números. Si tu estrategia para encontrar ofertas gira en torno al correo directo, es posible que deba enviar unas 500 cartas, recorrer 50 propiedades y hacer ofertas en 20 de ellas, antes de que una sea aceptada a un precio que tenga sentido para ti. A pesar de lo tentador que puede llegar a ser un compromiso, ¡mantén el plan comercial de tu casa! Si los números no alcanzan su mínimo, o el alcance del proyecto es mayor de lo que te resulta cómodo, sigue buscando. 

No properties with added parameters

Paso 6: compra la casa

¿Tienes un contrato aceptado? ¡Excelente! ¿Ahora que?  

Por lo general, los prestamistas de propiedades de inversión se mueven mucho más rápido que los prestamistas de viviendas, pero el proceso todavía lleva tiempo.

Luego, considera contratar a un inspector de viviendas hasta que conozcas el negocio y puedas realizar las inspecciones tu mismo, otra forma de hacerlo es enviar algún contratista de tu grupo a que inspeccione la casa y te de un presupuesto antes de comprarla. Si bien los inversionistas más experimentados pueden buscar casas que necesiten una renovación completa, al principio debes seguir con las reparaciones y actualizaciones cosméticas, como discutimos anteriormente. Asegúrate de que la propiedad sea estructuralmente sólida y que los sistemas mecánicos funcionen correctamente. Una vez que haya confirmado que la propiedad no tiene sorpresas desagradables esperándote, visita a varios contratistas. Obtén cotizaciones múltiples y ten una idea de las diferencias de enfoque de los diferentes contratistas que proporcionan las cotizaciones.

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Paso 7: Remodela y Renueva

Una vez que se haya firmado la propiedad, ¡es hora de comenzar a trabajar! 

Cada mes que pasa, estás pagando intereses, servicios públicos, impuestos, seguros y cualquier otro costo de poseer esa propiedad en particular. En otras palabras, ¡dinero perdido!

Cuanto más rápido puedas completar el proyecto de renovación, más rápido podrás vender la propiedad y pagar tu préstamo. Un flip realizado con éxito es, en muchos sentidos, un ejercicio de eficiencia.

Ten en cuenta que muchos contratistas te dirán "¡Oh, claro, podemos concluir este proyecto en una semana!", y luego, un mes después, todavía están jugando con el panel de yeso. Lo mismo ocurre con el precio del proyecto: Demasiados contratistas intentan elevar el precio del proyecto a mitad de una renovación. Antes de trabajar con algún contratista, asegúrate de llamar a tantas referencias y clientes anteriores como sea posible.  Es mejor prevenir que lamentar.

Paso 8: Vende la Propiedad

El paso final es generalmente el más simple: ¡venderlo!

Esto es manejado en gran medida por el agente de bienes raíces, así que asegúrate de contratar a un agente de bienes raíces experto en ese mercado. No todos los agentes inmobiliarios son iguales, y muchos son trabajadores a tiempo parcial o generalistas, que no son expertos en un mercado específico.

Puedes apoyarte en la experiencia de tu agente de bienes raíces para la fijación de precios. Idealmente, ya deberías haber obtenido su opinión sobre el valor de la propiedad después de la reparación (ARV), incluso antes de poner un contrato en la propiedad. Pero, en última instancia, tú eres el responsable de fijar los precios correctamente; tus ganancias dependen de ello. Asegúrate de comprender los fundamentos de los precios inmobiliarios antes de comprar tu primera propiedad de inversión.

Cuando muchos nuevos inversores comienzan a aprender asumen erróneamente que deberían obtener su licencia de agente inmobiliario. Y claro, puede ahorrarte un 3-3.5%, pero te cuesta de otras maneras. Cuesta tiempo y dinero tomar el curso, el examen de licencia, y adquirir la experiencia necesaria para realizar las negociaciones. Para tus primeras ofertas de inversión, comienza trabajando con un agente inmobiliario local experto. Si decides que el negocio del flip te gusta, siempre puedes invertir el tiempo y el dinero para obtener tu licencia de agente inmobiliario.  

Algunas reflexiones finales sobre House Flipping:

Aprender a hacer Flipping y hacer tu primer trato puede ser estresante. Apóyate en otros expertos, desde tu prestamista hasta tus contratistas, tu inspector de viviendas y tu agente de bienes raíces. En caso de duda, obtén una segunda opinión y una tercera de ser necesario.

House Flipping es un deporte de equipo: nunca dejes de construir tu red profesional.

Por último, apóyate en los consejos y experiencias de otros inversores que tienen tiempo en el negocio. Aprende de sus errores, para que no tengas que cometerlos por tu cuenta. Pero lo más importante, ¡simplemente comienza a seguir estos pasos! La investigación y la preparación te ayudarán a evitar errores, es una acción que creará resultados exitosos y le generará ganancias.