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Ya sea que posea una propiedad de inversión o administre 200 unidades, es importante que usted y su equipo comprendan y cumplan las leyes de vivienda justa federales, estatales y locales aplicables; promover la igualdad de oportunidades de vivienda para los inquilinos; y administrar un negocio de alquiler compatible.

La Ley de Vivienda Justa es la ley federal que otorga protecciones y derechos de vivienda justa a inquilinos y compradores. La ley se adoptó originalmente como parte de la Ley de Derechos Civiles de 1968, y posteriormente se amplió en 1988 para prohibir la discriminación al alquilar o comprar una casa, obtener una hipoteca, buscar asistencia para la vivienda o participar en otras actividades relacionadas con la vivienda, independientemente de clase protegida de una persona .

¿Qué significa igualdad de oportunidades en la vivienda?

La igualdad de oportunidades de vivienda es la noción de que todas las personas deben tener las mismas oportunidades cuando se trata de elegir una vivienda. Esta oportunidad es administrada y aplicada por la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidades (FHEO), una agencia dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). HUD recibió la responsabilidad de hacer cumplir la ley por la Ley de Vivienda Justa de 1968. *

¿Qué es la discriminación de alquiler?

La discriminación de alquiler es cuando un propietario o administrador de propiedad trata a un solicitante de manera diferente en función de la inclusión del solicitante en una clase protegida. Los tribunales reconocen que la discriminación puede resultar de una conducta tanto intencionada como no intencionada.

La discriminación intencional (denominada discriminación por “trato desigual”) ocurre cuando alguien trata a un inquilino de manera adversa debido a su estatus en una clase protegida.

La discriminación no intencional (denominada discriminación de “impacto desigual”) ocurre cuando una acción o política desencadena reclamos por discriminación, incluso si no hubo intención de discriminar, o si la acción o política tiene un efecto más severo en las personas de clases protegidas que en la población en general.

La Corte Suprema de los Estados Unidos ha confirmado recientemente que la Ley de Vivienda Justa reconoce responsabilidad por impactos dispares. Como resultado, los propietarios y administradores de propiedades deben ser conscientes de que pueden ser responsables de políticas y prácticas que, incluso sin querer, tienen un impacto más severo en las personas de las clases protegidas. Esta responsabilidad por impactos dispares a menudo también se reconoce en la ley estatal, y los propietarios y administradores de propiedades deben investigar las leyes estatales y locales contra la discriminación para garantizar su cumplimiento.

Ejemplos de discriminación de alquiler

Un ejemplo de discriminación intencional es colocar un letrero que diga «No [insertar clase protegida] es necesario aplicar». Esa discriminación abierta es relativamente rara hoy en día, pero todavía se producen otras prácticas, como imponer restricciones a las familias con niños.

Un ejemplo de discriminación no intencional puede ser cuando un propietario o administrador de la propiedad aplica una regla de detección de delitos de «un solo golpe». HUD explica que debido a que las personas de color son condenadas de manera desproporcionada por delitos, pueden ser descalificadas desproporcionadamente de la vivienda por las políticas de detección de delitos.

¿Qué clases están protegidas contra la discriminación de alquiler?

En términos de vivienda justa, la discriminación significa tratar a alguien de manera diferente porque es parte de una clase protegida. Más allá de las leyes federales de vivienda justa, las leyes estatales y locales pueden brindar mayor protección a los inquilinos en clases protegidas adicionales, algunas de las cuales se resumen a continuación.

P rotected clases bajo la ley federal:

  • Carrera
  • Color
  • Religión
  • Sexo
  • origen nacional
  • Estado familiar
  • Discapacidad física o mental

Las clases protegidas por las leyes estatales y locales pueden incluir:

  • Ciudadanía
  • Años
  • Estado de veterano o militar
  • Información genética
  • Orientacion sexual
  • Identidad o expresión de género
  • Fuente de ingresos (incluidos los programas de asistencia de alquiler federales, estatales o locales, como los vales de elección de vivienda de la Sección 8 y la asistencia de alquiler temporal)
  • Historia criminal 

Pautas adicionales de vivienda justa a considerar

Antecedentes penales: en la primavera de 2016, HUD proporcionó pautas adicionales para abordar algunas de las áreas grises y posibles lagunas en las leyes de vivienda. Una actualización notable advierte sobre los posibles impactos discriminatorios de evaluar a los inquilinos sobre la base de antecedentes penales .

Dominio limitado del inglés: si bien el dominio del inglés no es una clase protegida separada por la Ley de Vivienda Justa, el dominio del inglés se considera un subconjunto del origen nacional , por lo que negarse a alquilarle a alguien porque no domina el inglés puede constituir discriminación por origen nacional.

Ocupación máxima: aunque la Ley de Equidad de Vivienda no prohíbe expresamente los estándares de ocupación que limitan el número máximo de ocupantes, algunos estándares de ocupación pueden tener un efecto discriminatorio. Debe tener cuidado si establece una ocupación máxima para su alquiler. Utilice la palabra «personas» cuando se refiera a los ocupantes y nunca limite específicamente el número de niños. Los bebés menores de 1 año no deben contarse como ocupantes.

Debe consultar con un abogado para determinar si la ley estatal o local proporciona disposiciones adicionales contra la discriminación en su comunidad.

¿Cómo debe determinar la ocupación máxima?

Familiarícese con las leyes aplicables sobre la ocupación máxima , que pueden variar según los pies cuadrados, el tamaño del dormitorio y la configuración de su unidad. Algunos propietarios y administradores de propiedades usan el Memorando de Keating , una guía nacional para la ocupación emitida por HUD (63 Fed. Reg. 70255), mientras que otros usan la guía de pies cuadrados del código de Administradores de Código y Funcionarios de la Construcción (BOCA).

Memorándum de Keating:

Se permiten dos personas por cada habitación, sujeto a algunas excepciones y limitaciones.

Código BOCA:

  • La unidad debe tener al menos 150 pies cuadrados para el primer ocupante.
  • La unidad debe aumentar en 100 pies cuadrados por cada ocupante adicional.
  • Cada habitación ocupada para dormir por un ocupante debe contener al menos 70 pies cuadrados de espacio en el piso, o al menos 50 pies cuadrados por persona si está ocupada por más de una persona.

Cualquiera que sea la regla que use, asegúrese de estandarizar y documentar la política y familiarizarse con las regulaciones estatales y locales.

¿Qué debe tener en cuenta al alquilar a familias con niños?

El estado familiar, es decir, el estado de una relación legalmente reconocida entre un adulto y un niño menor de 18 años en el hogar, es otra clase protegida con detalles importantes a tener en cuenta. Se supone que todas las propiedades (excepto las viviendas para personas mayores) tienen capacidad para niños. Si recomienda apartamentos específicos a familias con niños , los está dirigiendo hacia o lejos de unidades particulares y esto es una forma de discriminación. Según el Informe de tendencias de vivienda del consumidor de Zillow Group 2018 , un tercio de los inquilinos (33%) vive con niños, por lo que es importante tener en cuenta estas pautas:

  • No puede negarse a alquilarle a una familia únicamente porque tienen hijos menores de 18 años.
  • Tampoco puede dirigir a las familias con niños a unidades específicas que considere más «aptas para los niños».
  • No puede recomendar una unidad debido a su proximidad a una escuela o parque.
  • No puede cobrar tarifas adicionales según el estado familiar.

¿Quién está exento de las leyes de vivienda justa?

Las leyes de vivienda justa se aplican a todas las viviendas unifamiliares y multifamiliares, pero puede haber excepciones a la Ley de Vivienda Justa y la ley estatal para propietarios y administradores de propiedades. Debe verificar si existen leyes estatales o locales adicionales que rijan la discriminación en la publicidad en el área donde está alquilando. En circunstancias limitadas, hay exenciones disponibles si:

  • Un edificio ocupado por el propietario tiene cuatro unidades o menos.
  • Las casas unifamiliares se venden o alquilan por el propietario sin el uso de un agente inmobiliario.
  • La vivienda está dirigida por una organización religiosa o un club privado que limita la ocupación únicamente a los miembros.

Exenciones de la Ley de Vivienda Justa a las «viviendas para personas mayores»

Según la Ley de Equidad de Vivienda, las propiedades multifamiliares que constituyen “viviendas para personas mayores” pueden negarse a alquilarlas a familias con hijos menores. Esto incluye propiedades donde todas las unidades están ocupadas por personas de 62 años o más y al menos el 80% de todas las unidades están ocupadas por al menos una persona de 55 años o más.

Es posible que se requieran otras condiciones. Consulte con un abogado para asegurarse de que su propiedad cumpla con estos requisitos y con las leyes estatales y locales relacionadas.

¿Qué prohíben las leyes de vivienda justa?

Las leyes fueron creadas para asegurar que “ cada vecindario sea un lugar de oportunidades ” y para prevenir la discriminación y la segregación basadas en la inclusión de alguien en clases protegidas. Las leyes de vivienda justa para apartamentos y otros alquileres prohíben a los propietarios y administradores de propiedades tomar cualquiera de las siguientes acciones por motivos de raza, color, religión, sexo, discapacidad, estado familiar u origen nacional.

1. Publicidad para un grupo específico de personas

Al comercializar y mostrar su alquiler, tenga cuidado con las prácticas sutiles que podrían percibirse como discriminatorias. En su búsqueda de un inquilino calificado, asegúrese de que su publicidad cumpla con las leyes de vivienda justa centrándose en la propiedad y las comodidades en la descripción de su anuncio de alquiler , no en quién cree que sería un inquilino ideal.

Las leyes de vivienda justa describen la publicidad para un grupo específico de personas como:

  • Hacer, imprimir o publicar cualquier aviso, declaración o publicidad relacionada con el alquiler que indique preferencias, limitaciones o discriminación.
  • Negar falsamente que haya un alquiler disponible

Consejos para propietarios:

  • Evite decir que su propiedad es ideal para una pareja joven o personas de la tercera edad; esto podría percibirse como una discriminación contra las familias con niños.
  • Si planea usar modelos humanos en su publicidad, considere usar un grupo diverso de modelos que incluya miembros de clases protegidas.
  • Evite afirmar falsamente que la propiedad ya no está disponible para disuadir a solicitantes específicos.

2. Discriminación en el proceso de selección

Como parte de una estrategia para minimizar la posibilidad de discriminación no intencional, considere usar un método documentado y consistente para seleccionar y aceptar solicitantes . Brinde a todos la misma oportunidad de presentar una solicitud, sin importar cómo se vean o suenen, sin importar su nombre, y acepte o rechace a los inquilinos según los criterios que se aplican de manera consistente y no están relacionados con el estado de un posible inquilino como parte de un clase protegida.

Las leyes de vivienda justa describen la discriminación en el proceso de selección como:

  • Negarse a alquilar o negociar una vivienda
  • Desalentar a alguien de alquilar
  • Hacer que un alquiler no esté disponible

Consejos para propietarios:

  • Evite preguntas o sugerencias que puedan percibirse como discriminatorias, incluidas cosas como «Esta unidad sería excelente para una pareja joven».
  • Haga las mismas preguntas a todos los inquilinos.
  • Califique a los posibles inquilinos de la misma manera, sin tener en cuenta el estado de cualquier solicitante como miembro de una clase protegida.
  • En caso de duda, mantenga la conversación centrada en la propiedad y las comodidades.
  • Deje que el posible inquilino le haga preguntas para que pueda responder de manera objetiva.
  • Califique adecuadamente a los inquilinos con una solicitud de alquiler .
  • Utilice verificaciones de crédito , verificación de antecedentes y verificación de ingresos para complementar los materiales de solicitud.
  • Proporcione a los inquilinos una razón para la denegación si no fueron aprobados.

3. Negar a los inquilinos el acceso a oportunidades de vivienda

El manejo ilegal ocurre cuando un propietario intenta atraer o disuadir a un inquilino potencial hacia o desde un vecindario o propiedad en particular en función de su inclusión en una de las clases protegidas. No es una negativa absoluta a alquilarle a una persona dentro de una clase protegida, sino que consiste en esfuerzos para privar a una persona de oportunidades de vivienda en ciertos lugares.

Las leyes de vivienda justa describen negar a los inquilinos el acceso a oportunidades de vivienda como:

  • Proporcionar a un inquilino diferentes servicios o instalaciones de vivienda, o limitar sus privilegios, servicios o instalaciones
  • Asignar un inquilino a un edificio, vecindario o sección particular de un edificio o vecindario
  • Negarse a alquilarle a una familia únicamente porque tienen hijos

Consejos para propietarios:

  • Proporcione a todos los inquilinos el mismo acceso a sus anuncios.
  • Muestra las vacantes que tienes.
  • Permita que los inquilinos indiquen qué unidades quieren ver.
  • Al describir la propiedad y la comunidad, concéntrese en los hechos, no en suposiciones sobre los residentes o el vecindario.

4. Establecer criterios de calificación inconsistentes

Como propietario, tiene todo el derecho de crear políticas y reglas para sus propiedades a fin de promover un entorno de vida seguro y cómodo, siempre y cuando no tengan un impacto desigual no intencionado en las clases protegidas. Según el Informe del Grupo Zillow , el 75% de los inquilinos consideran extremadamente o muy importante que su vecindario se sienta seguro. Pero mientras busca un entorno de vida seguro, asegúrese de que las políticas y reglas que establezca sean estándar para todos los grupos de personas y no señalen a ningún grupo o categoría de residente.

Las leyes de vivienda justa describen el establecimiento de criterios de calificación inconsistentes como:

  • Establecer diferentes términos, condiciones o privilegios para el alquiler
  • Utilizando diferentes criterios de calificación, aplicaciones, estándares o procedimientos
  • Imponer diferentes tarifas de alquiler

Consejos para propietarios:

  • Evite hacer reglas que señalen a una clase protegida.
  • Haga que todas las políticas y reglas sean inclusivas.
  • Nunca establezca reglas solo para familias con niños.
  • Familiarícese con las leyes aplicables sobre la ocupación máxima.

5. Falta de respeto a los derechos de vivienda justa de un inquilino

La mejor manera de asegurarse de que usted y su equipo mantengan prácticas de vivienda justa es incorporarlas a sus procesos y procedimientos. Eso le permite documentar que todos reciben el mismo trato, en todo momento, por lo que estará preparado si recibe una queja.

Las leyes de vivienda justa describen la falta de respeto a los derechos de vivienda justa de un inquilino como:

  • Incumplimiento o demora en la realización de mantenimiento o reparaciones
  • Desalojar a un inquilino o al huésped de un inquilino debido a su clase protegida
  • Acosar a una persona por su clase protegida
  • Amenazar, coaccionar, intimidar o interferir con cualquier persona que ejerza el derecho a una vivienda justa o ayudar a otros que ejercen el derecho.
  • Tomar represalias contra una persona que presentó una queja de vivienda justa o ayudó en una investigación de vivienda justa

Consejos para propietarios:

  • Reciba capacitación regular sobre las leyes de vivienda justa de parte de profesionales legales locales calificados.
  • Documente cada interacción con inquilinos y solicitantes mediante una hoja de cálculo o un software CRM.
  • Si se le presenta una queja, comuníquese de inmediato con un profesional legal, no tome represalias.
  • Negociar resoluciones de quejas por discriminación en la vivienda.

6. Negarse a dar cabida a personas con discapacidad

En 2017, más de la mitad (59,4%) de las denuncias de vivienda investigadas estaban relacionadas con una discapacidad. Los propietarios y administradores de propiedades deben ser conscientes de que existen protecciones adicionales para alojar a un inquilino con una discapacidad. Una discapacidad puede ser una condición mental o física, y según la Ley de Vivienda Justa y las leyes estatales o locales pueden incluir (pero no se limitan a):

  • Discapacidades visuales, auditivas y de movilidad.
  • Enfermedad mental
  • Discapacidades intelectuales o del desarrollo
  • VIH / SIDA
  • Una historia de discapacidad
  • Alcoholismo
  • Adicción a las drogas (que no sea la adicción causada por el uso ilegal actual de una sustancia controlada)

Las leyes de vivienda justa describen la negativa a acomodar a personas con discapacidades como:

  • Negarse a hacer que la vivienda sea accesible para personas con discapacidad
  • Negarse a hacer las modificaciones razonables que puedan ser necesarias para permitir que las personas con discapacidades disfruten de su vivienda

Consejos para propietarios:

  • Solo haga preguntas que puedan hacerse a todos los solicitantes o inquilinos, incluso si las preguntas son bien intencionadas.
  • Evite cualquier pregunta sobre la salud, discapacidad o enfermedad del inquilino.
  • Considere todas las adaptaciones y modificaciones razonables.

¿Qué es un ajuste razonable?

Una adaptación razonable es una solicitud de un inquilino que está discapacitado para hacer una excepción a las reglas y políticas del alquiler. Estas adaptaciones podrían incluir:

  • Permitir un cuidador residente o un animal de asistencia (los animales de asistencia no se consideran mascotas)
  • Configurar estacionamiento reservado
  • Cambiar ciertos productos de limpieza o pesticidas que pueden provocar alergias u otras sensibilidades químicas

Cómo manejar una adaptación razonable

Hay situaciones limitadas en las que un proveedor de vivienda puede rechazar una solicitud de adaptación razonable. Se podría denegar una acomodación si impondría una carga financiera y administrativa indebida o si alteraría fundamentalmente la naturaleza de las operaciones del proveedor de vivienda.

Consulte a un abogado o profesional legal local si tiene alguna pregunta sobre cuestiones de adaptaciones razonables, el costo para el propietario de las adaptaciones razonables, la verificación de la base de la solicitud relacionada con la discapacidad y antes de rechazar una solicitud.

Animales de apoyo emocional

Un animal de apoyo emocional es un tipo de animal de asistencia que se reconoce como una adaptación razonable según la Ley de Vivienda Justa. El animal de asistencia no es una mascota, según HUD, lo que significa que un proveedor de vivienda no puede:

  • Exige a los solicitantes o residentes que paguen un depósito por mascota.
  • Limite el animal de asistencia a determinadas especies o razas.
  • Solicite el acceso a los registros médicos o retrase la solicitud de forma injustificada.

¿Qué es una modificación razonable?

Una modificación razonable es un cambio físico a la propiedad que le da al residente la misma oportunidad de acceder a la propiedad y sus comodidades. Estas modificaciones podrían incluir:

  • Una rampa que conduce a la entrada.
  • Agarre barras en la ducha
  • Encimeras inferiores

Cómo manejar una modificación razonable

Establezca procedimientos sobre cómo los solicitantes y residentes realizan solicitudes de modificaciones o adaptaciones razonables y cómo usted responde a ellas. Incluso una solicitud verbal puede provocar acomodaciones razonables o modificaciones razonables de deberes, y una respuesta tardía puede ser equivalente a una negación.

Consulte a un abogado o profesional legal local si tiene alguna pregunta sobre cuestiones de modificación razonable, al determinar quién es responsable del costo, al verificar la base relacionada con la discapacidad de la solicitud y antes de rechazar una solicitud.

Recursos:

* Las propiedades que reciben ciertas formas de asistencia financiera federal pueden estar sujetas a otras leyes federales contra la discriminación. Las propiedades que incluyen lugares de alojamiento público, como oficinas de alquiler o locales comerciales, pueden estar sujetas a la Ley de Estadounidenses con Discapacidades. Debe consultar con un abogado para determinar la gama completa de leyes contra la discriminación que se aplican a su propiedad.

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