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Foreclosure o ejecución hipotecaria

FORECLOSURE, que significa este procedimiento y demas detalles.


 
Para quienes estan en busca de compra de casa, apartamento u oficina, le puede aparecer la palabra foreclosure en el escenario, aca te damos una explicacion de lo que significa para que puedas analizar si es buena opción para ti. En este artículo te damos su definicion y te explicamos los aspectos y detalles del proceso.
 

¿QUÉ ES EL FORECLOSURE?


El foreclosure un procedimiento ejecutivo por el que se ordena la venta de un inmueble, el cual está gravado con un prestamo hipotecario por incumplimiento de las obligaciones garantizadas con la hipoteca. Es decir, la persona que ha comprado un inmueble por medio del financiamiento del banco, no ha cumplido con el pago de las cuotas, y se le imposibilita ponerse al dia en los pagos, por lo que se procede a vendelo para recuperar la inversión del préstamo.


Este proceso ocasionalmente se le consigue bajo el termino de auction, pero realmente una auction es una subasta pública. En la mayoria de los casos la subasta es la primera opción para vender la propiedad, antes de que el prestamista ejecute la hipoteca.


 La Ejecución de Hipoteca o Acción Hipotecaria es conocida como REO, Real Estate Owned.


En todo caso, el que una vivienda este pasando por este proceso, es una opcion para comprar que no tiene inconvenientes para el que se haga nuevo propietario de la vivienda.


Fases del Foreclosure

Fase 1. Pagos Caídos

Esta fase es la inicial y representa la base, con el fallo en los pagos mensuales de la hipoteca.

Fase 2. Aviso Público

Luego de 3 a 6 pagos no cumplidos, el ente financiero o prestamista publica un aviso a la Oficina de Registros del Condado, indicando que el propietario ha fallado en sus pagos. En esta fase, se le notifica al propietario de la vivienda que está en peligro de perder los derechos sobre la propiedad y ser desalojado del lugar. 


Fase 3.Pre-foreclosure

La fase de pre-foreclosure es el período de extensión que se le da al propietario para pagar la deuda, este periodo puede oscilar entre 30 a 120 días, dependiendo de la localidad. Si el dueño paga, el foreclosure termina y se evita el desalojo de la propiedad, de no pagarse la deuda el proceso continúa.

Fase 4. Subasta

Ya no cumpliendose el pago en el periodo de tiempo de pre-foreclosure, el representante legal del ente financiero fija una fecha para la venta de la propiedad en una subasta, lo que se denomina auction. La notificación de la venta se envía a las oficinas de registros del condado con copia al dueño, luego se publica en la propiedad y se imprime en el diario local.


Fase 5. Post-foreclosure

Si la casa no se vende en la subasta, el financiador toma la propiedad, siendo a partir de ese momento propiedad del banco.


¿Cómo saber si una casa está en Foreclosure?

Con el apoyo de tu realtor o agente de bienes raices, puede conocer el listado de propiedades que se encuentran en Foreclosure en tu area. Los realtor tienen informacion del listado de casas, apartamentos y oficinas por area que estan en el listado de inmuebles reposeidos.

¿Cómo comprar una casa foreclosure?

  • Encuentra un agente especializado en Bienes Raíces o realtor

Es importante que te comuniques con tu Agente Inmobialiario. Si no tienes uno, aca tienes acceso a algunos en el area de Orlando, FL. Solicitale a tu agente que te asesoe y te guíe por el proceso de compra-venta; además ellos tienen acceso a un amplio listado de inmuebles y encontrarán el adecuado para ti.

  • Obtén una preaprobación para una hipoteca o morgage o encuentra el efectivo para comprar

Tu agente de Bienes Raices te puede ayudar a conseguir un Lender o prestamista que tramite tu solicitud de hipoteca. Ellos pueden hacer un analisis de tu situacion financiera y darte una carta de preaprobacion, con el monto que puedes invertir en tu propiedad. En la medida que vas buscando las opciones de compras, es importante que sepas tu posibilidad de financiamiento y que tengas claro de la cantidad de efectivo con el que cuentas para el pago de inical o downpayment o pago total de la propiedad.Si vas a pedir financiamiento, te aconsejamos que lo busques con empresas de financiamiento, entidades financieras o bancos reconocidos, de esta manera, te evitas malos entendidos y extorsiones de cualquier tipo. Por ello te aconsejamos que tu realtor te apoye en el proceso.

  • Informate sobre los periodos de tiempo que toma la compra mediante un foreclosure

Debes saber cuáles son los tiempos de venta en el proceso. Aproximadamente el tiempo que toma es de 15 días. Es importante que de la mano de tu relator y lender prepares y tengas todos los documentos y requisitos en orden al momento para que fluya mas facil el tramite de compra.

  • Estudia los precios de venta de casas comparables en esa área.

Tu agente de Bienes raices te puede apoyar para evaluar los precios de los inmuebles en esa misma zona, para saber si la casa foreclosure está a buen precio. Recuerda que el precio de las casas los da el mercado; por lo que el prestamista se guiará por el mercado y buscara obtener el mejor valor de la propiedad.
Pero lo que sí es seguro, es que estas casas tienden a ser más baratas que las del mercado. De allí la importancia de que conozcas los precios referenciales, para poder tomar una decisión y estar seguros de que esa es la casa que te conviene.

  • Estructura del inmueble

Es importante que tengas en cuenta que estas casas o apartamentos son colocados en el mercado para la venta en las mismas condiciones que el propietario anterior las deja. No hay mejoras y, si las hay, no se tienen estipuladas en los planos del inmueble en la mayoría de los casos.

Pueden pasar varios meses o años antes de que esta propiedad se venda, así que debes tener en mente que posiblemente la propiedad requiere mejoras antes de mudarse. Sin embargo, esto necesariamente no representa una desventaja, pues podrás crearla a tu gusto, impregnándola con tu estilo y esencia, adaptado el sitio a tus necesidades.
 

Foreclosure vs Short Sale


Es importante recalcar que el Foreclosure no es lo mismo que el Short Sale. En el primero, la casa está reposeída por el prestamista; es decir, la entidad financiadora recupero la vivienda por falta de pago. Por lo tanto, esa entidad prestamista coloca la casa en subasta y/o en venta para recuperar la inversión.


En el segundo, el inmueble sigue en posesión de su dueño, quien toma la decisión de hacer una «venta corta» o short tale para conseguir parte del dinero que tiene que pagar para la hipoteca y no perder por completo su inversion hasta el momento. 


En el caso del Short Sale, el propietario vende el inmueble a menor precio que la hipoteca que debe pagar para que se logre una transaccion rapida. El propietario llega a un acuerdo con la entidad prestamista, para salir de la mejor manera posible del proceso y evitar una demanda.


Esperamos que este artículo te haya gustado. Deja un ME GUSTA y si tienes alguna duda o pregunta, no dudes en preguntarnos.


Metadatos

En este artículo te hablamos sobre Foreclosure, su definicion, fases, y de las Ventajas de comprar una casa que esta en proceso de Ejecución Hipotecaria.

 

Victor Arroyo | Realtor
Victor Arroyo | Realtor Hablo Español

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